Zákon č. 449/2001 Sb., o myslivosti, ve znění pozdějších předpisů (dále je „ZoM“) na tuto situaci pamatuje zvláštní úpravou v ust. § 33 odst. 5 ZoM. Při zániku smlouvy o nájmu honitby se mezi stranami
„vyrovná rozdíl v hodnotě mysliveckých zařízení existujících při vzniku a zániku smlouvy, pokud se nedohodnou jinak“.
Tato věta, jakkoli krátká, vyvolává celou řadu hmotněprávních i důkazních otázek: kdo je „stranou“ vyrovnání? Co přesně je „myslivecké zařízení“? Jak se stanoví „hodnota“ a k jakému okamžiku? Jak se promítá souhlas vlastníka pozemku? Jak se vypořádá nelegálně umístěné zařízení a jak zacházet s opotřebením, reprodukční pořizovací cenou a obvyklým nájemným? A konečně jak se tato speciální úprava potkává se subsidiárním použitím občanského zákoníku?
Text níže nabízí ucelený výklad a praktický postup, jež má oporu v judikatuře správních soudů, a to včetně Nejvyššího správního soudu, Nejvyššího soudu a Ústavního soudu.
Závěrem se pokusím naznačit možná východiska pro budoucí právní úpravu
(de lege ferenda) k vyjasnění sporných bodů.
Veřejný zájem a ústavní východiska – proč má mít převzetí zařízení přednost
Myslivost není „pouhou zájmovou aktivitou“, ale regulovaná činnost ve veřejném zájmu na ochraně přírody a krajiny. Ústavní soud v plenárním nálezu ze dne 13. 12. 2006; publ. č. 49/2007 Sb.; N 226/43 SbNU 541), sp. zn. Pl. ÚS 34/03 potvrdil, že zásahy, které myslivecké právo ukládá vlastníkům či uživatelům, jsou při respektování zákonných limitů ústavně legitimní.
Z tohoto pohledu je
kontinuita hospodaření v honitbě i
zachování funkčních zařízení žádoucí preferencí. Cílem § 33 odst. 5 ZoM není vyvolat demontáže a „holé honitby“, nýbrž
férové finanční vyrovnání tak, aby infrastruktura zůstala sloužit.
Tento ústavní kontext vysvětluje, proč zákon mluví o vyrovnání změny
hodnoty zařízení, nikoli o právu „všechno odnést“.
Zvláštní pravidlo ust. § 33 odst. 5 a jeho vazby
Ust. § 33 odst. 5 ZoM, stanoví, že při zániku nájemní smlouvy se
„mezi stranami vyrovná rozdíl v hodnotě mysliveckých zařízení […] pokud se nedohodnou jinak“.
Pro praxi jsou zde ukryty tři zásadní teze. Zaprvé, vypořádání je
povinné a nelze je pominout jen proto, že se uživatel honitby vyměnil. Zadruhé, vypořádávají se
hodnoty, nikoli prosté „účtenky“ nákladů – zákon míří na
zhodnocení souboru zařízení v čase. Zatřetí, výslovně připouští
autonomii vůle, tj. strany se mohou dohodnout i jinak (např. paušální částkou nebo zcela bez nároku). Tato dispozitivnost je plně v souladu s civilní judikaturou k obdobným situacím na poli nájmu (viz dále).
Z hlediska systematiky zákona je důležité neztratit ze zřetele jednotu užívání honitby a zákaz „rozdělení“ či podnájmu. Zákon totiž výslovně zakazuje pronájem či podnájem části honitby a konstruuje honitbu jako funkční celek s jedním uživatelem (držitelem nebo nájemcem). Tato konstrukce je podstatná i pro správné určení, s kým se má končící nájemce vypořádávat.
ZoM vychází z jednoty honitby, tj. držitel ji využije sám nebo ji celou pronajme. Rozdělení honitby na části za účelem přenechání výkonu práva myslivosti jiným subjektům a podnájem jsou výslovně zakázány. Pravidlo je zdůrazněno jak v ust. § 32 ZoM (rozhodnutí držitele o způsobu využití a nemožnost rozdělení honitby), tak v § 33 odst. 9 ZoM (zpětná připomínka v ustanovení o nájmu – zákaz pronájmu části honitby nebo podnájem honitby nebo její části).
Smyslem je předejít „štěpení“ odpovědností a konfliktům v hospodaření. Dopad do vypořádání je zřejmý, kdy účastníkem bilance je nájemce a pronajímatel, nikoliv dílčí „podnájemce“
V ust. § 33 odst. 5 ZoM se jedná o zvláštní zákonný titul vypořádání investic do infrastrukturních prvků honitby, který se uplatní vedle, a v některých otázkách před, obecnými pravidly občanského zákoníku (o tom níže). Ustanovení je postaveno na bilančním přístupu, tj. porovná se hodnota existujících zařízení ke dni vzniku a ke dni zániku nájmu. Rozdíl se mezi stranami vyrovná, a to většinou v peněžité formě. Ust. § 33 odst. 9 ZoM zároveň výslovně upozorňuje, že není-li stanoveno jinak, řídí se právní vztahy ze smlouvy o nájmu honitby občanským zákoníkem.
Vztah k obecnému nájemnímu právu (§ 2220 občanského zákoníku)
Občanský zákoník řeší zhodnocení pronajaté věci v ust. § 2220. Podle něj nájemce smí provést změny jen se souhlasem pronajímatele a pokud změnou dojde ke zhodnocení věci,
„pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení“.
Toto ustanovení je dispozitivní – účastníci se mohou dohodou odchýlit, což Nejvyšší soud výslovně zdůraznil (sp. zn.29 ICdo 86/2021), a
to „Ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. o právu nájemce, který na svůj náklad změnil věc, požadovat po ukončení nájmu vyrovnání podle míry zhodnocení, je ustanovením dispozitivním.“.
V poměru k § 33 odst. 5 ZoM platí, že speciální právní úprava ZoM má prioritu v tom, jaký majetek se bilančně hodnotí (myslivecká zařízení), zatímco dílčí otázky (okamžik splatnosti, forma plnění, promlčení) se mohou opřít o občanský zákoník, není-li v ZoM uvedeno odlišně.
Souhlas vlastníka honebního pozemku s umístěním zařízení (§ 9 odst. 2 ZoM)
ZoM vyžaduje pro vybudování a umístění zařízení (slaniska, napajedla, zařízení pro přikrmování, pozorování a lov zvěře a další myslivecká zařízení) předchozí souhlas vlastníka honebního pozemku. Souhlas vlastníka pozemku je u § 9 odst. 2 ZoM výslovně vyžadován. Zařízení bez souhlasu (a bez substitučního rozhodnutí orgánu státní správy myslivosti) je „nelegální“. Vyžadovaný souhlas vlastníka je „branou“ legality a zároveň důležitým důkazem pro vypořádání. Pokud není dosažen, rozhoduje o konkrétních zařízeních orgán státní správy myslivosti. Souhlas je tím pádem vstupní „legitimační listinou“ zařízení a jeho absence má význam při vypořádání.
ZoM pracuje s otevřeným výčtem, tj. slaniska, napajedla, zařízení pro přikrmování, pozorování a lov zvěře a další obdobné stavby a prvky, které jsou funkčně určeny pro myslivecké hospodaření.
Zásadní je legálnost umístění. Ust. § 9 odst. 2 ZoM výslovně požaduje předchozí souhlas vlastníka pozemku nebo rozhodnutí orgánu státní správy myslivosti, a
to „… je zakázáno poškozovat nebo ničit slaniska, napajedla, zařízení pro přikrmování, pozorování a lov zvěře a další myslivecká zařízení. K jejich vybudování a umístění je nutný předchozí souhlas vlastníka honebního pozemku. Nedá-li žádný z vlastníků honebních pozemků v honitbě tento souhlas, rozhodne o umístění slaniska, napajedla nebo zařízení pro přikrmování zvěře orgán státní správy myslivosti. Ustanovení stavebního zákona tím nejsou dotčena.“
Co bylo zřízeno bez souhlasu vlastníka a bez dodatečné legalizace, nemělo by být předmětem kladného vyrovnání ve prospěch toho, kdo takové zařízení postavil; v krajním případě může vlastník pozemku požadovat jeho odstranění.
Prakticky to znamená, že inventura pro účely § 33 odst. 5 ZoM by měla zahrnout jen řádně umístěná zařízení. V hraničních situacích se u staveb na cizím pozemku uplatní obecná pravidla o neoprávněné stavbě a přestavku, resp. o bezdůvodném obohacení vlastníka stavby či vlastníka pozemku.
Kdo je „stranou“ vyrovnání a co se vlastně hodnotí
Okruh subjektů
„Stranami“ ve smyslu § 33 odst. 5 ZoM jsou subjekty nájemní smlouvy o honitbě (nájemce a pronajímatel/držitel honitby), tj. vyrovnání probíhá mezi stranami skončené smlouvy o nájmu honitby, tedy mezi držitelem honitby (pronajímatelem) a končícím nájemcem.
Nový nájemce není ze ZoM povinnou stranou tohoto vypořádání – může jí být jen na základě dohody (např. trojstranné ujednání o převzetí závazku). Tato logika souzní s civilní judikaturou Nejvyššího soudu k nárokům nájemce za zhodnocení pronajaté věci: nárok na „protihodnotu“ vzniká až ke dni skončení nájmu a tíží pronajímatele aktuálního k tomuto dni (srov. NS, sp. zn. 29 Odo 107/2005 a NS, sp. zn. 26 Cdo 3951/2010). Je to přesně ta chvíle, kdy se ukáže, o kolik se soubor zařízení v honitbě oproti počátku nájmu změnil a kdo má komu doplatit rozdíl.
Při navazující změně samotné honitby či jejího uživatele hraje roli správní judikatura.
Nejvyšší správní soud dlouhodobě zdůrazňuje, že honitbu navenek užívá jediný subjekt a že nové honitby lze uznat jen na „uvolněných“ pozemcích. Rozsudek NSS, sp. zn. 1 As 43/2007‑95 vykládá, že při uznávání honitby je orgán státní správy myslivosti povinen vyhovět návrhu v rozsahu pozemků vlastníků navrhovatele, kdežto přičlenění cizích pozemků je věcí uvážení.
Rozsudek NSS, sp. zn. 10 As 43/2015‑49 pak zdůrazňuje, že pozemky nemohou být současně „ve více honitbách“ a že změny musí respektovat zásady řádného hospodaření.
Z uvedeného tedy plyne, že judikatura NSS opakovaně zdůraznila, že nová honitba může být uznána jen na „volných“ pozemcích – tj. těch, které byly uvolněny změnou hranic stávajících honiteb. Jinými slovy, tentýž pozemek nemůže být „dvojnásobně“ užíván či „dvojnásobně“ pronajímán. Tato logika jedinečného uživatele rámuje i soukromoprávní vypořádání: s nájemcem jedná pronajímatel; nikdo „mezi“ nemá nárok na zákonné vyrovnání. Tyto teze pomáhají určit, kdo je uživatel po skončení nájmu, a tedy komu zařízení fakticky zůstávají sloužit, avšak na zákonném adresátovi vypořádání podle § 33 odst. 5 ZoM (držitel – končící nájemce) nic nemění.
Vztahy třetích osob (např. „podnájemců“, dodavatelů prací) se do zákonného vypořádání nepromítají; své nároky uplatňují v obligaci vůči tomu, s kým smluvně jednaly. To odpovídá zákazu podnájmu a pronájmu částí honitby a obecně jednotě uživatele honitby, kterou správní soudy dlouhodobě hájí: nelze „postavit“ více uživatelů na tytéž pozemky a novou honitbu nelze uznat na pozemcích, které jsou součástí již uznané honitby. Z těchto důvodů je v řízeních o uznání a změnách honiteb klíčová posloupnost kroků a jediné užívání konkrétního území jedním subjektem.
Jaký je předmět vypořádání: „rozdíl v hodnotě“ namísto účtenek
ZoM neřeší nákladové účetnictví, ale ekonomickou realitu honitby. Porovnává se stav při vzniku nájmu a při jeho zániku. Pokud je ke dni zániku souhrnná hodnota legálně umístěných mysliveckých zařízení vyšší než na počátku, má končící nájemce zásadně dostat doplatek; je‑li naopak nižší, může být na místě kompenzace opačným směrem (například prokazatelné zhoršení či úbytek nad rámec obvyklého opotřebení). Podoba tohoto „vyrovnání“ není v zákoně svázána jedinou metodikou – a právě zde vstupuje do hry judikatura k oceňování obvyklou cenou.
Ústavní soud v nálezu sp. zn. II. ÚS 3588/14 vytkl obecným soudům, že obvyklou cenu nelze ztotožnit s dílčím cenovým ukazatelem vytrženým z kontextu; soudy mají vážit všechny relevantní okolnosti např. technický stav, lokalitu, účel i reálné užitné vlastnosti, když uvedl
„Při určení „ceny obvyklé“ je totiž třeba zvažovat všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, tedy i tržní vlivy.“
Tento přístup beze zbytku „sedí“ i na posouzení „zůstatkové“ hodnoty posedů, kazatelen či krmelišť v honitbě. Pokud tedy smlouva neurčuje hodnoticí postup, je pro civilní řízení bezpečné opřít se o znalecký posudek, který reprodukční cenu sníží o opotřebení a zohlední i funkční způsobilost v konkrétní honitbě.
Co všechno se počítá jako „myslivecké zařízení“ a proč záleží na legalitě umístění
ZoM nikde nedefinuje taxativně myslivecká zařízení, ale v § 9 odst. 2 ZoM pracuje s otevřeným výčtem, a to slaniska, napajedla, zařízení pro přikrmování, pozorování a lov zvěře a další obdobné stavby a prvky, které jsou funkčně určeny pro myslivecké hospodaření. Vyjmenovává typické druhy a rozšiřuje je generální klauzulí „další myslivecká zařízení“.
Z odborných výkladů a praxe plyne, že půjde o zařízení sloužící k přikrmování, napájení, pozorování a lovu zvěře, případně o doprovodné prvky péče o biotop (menší oplocení, obůrky, přezimovací zařízení apod.). Rozhodující je funkční vazba na výkon práva myslivosti, nikoli stavebně‑právní kvalifikace.
Okamžik vzniku a splatnost nároku
Judikatura civilních soudů k „zhodnocení pronajaté věci“ je dlouhodobě ustálená: právo na vyrovnání vzniká ke dni skončení nájmu, do té doby se jedná o očekávaný (podmíněný) nárok. Nejvyšší soud to potvrdil již v rozhodnutí sp. zn. 29 Odo 107/2005 (v kontextu konkursního práva) a dále například v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3951/2010, kde řešil i otázku pasivní legitimace – povinnost plnit má ten, kdo je pronajímatelem ke dni skončení nájmu. Tato pravidla lze přiměřeně použít i na § 33 odst. 5 ZoM, kde den skončení nájmu honitby je rozhodný jak pro bilanční ocenění, tak pro určení osoby povinné k plnění.
Dispozitivnost a „dohodnou-li se jinak“
Občanskoprávní pravidlo ust. § 2220 je dispozitivní. Nejvyšší soud to výslovně dovodil (sp. zn. 29 ICdo 86/2021). Totéž v zásadě dopadá i na § 33 odst. 5 ZoM, protože text zákona sám říká „pokud se nedohodnou jinak“.
V praxi je tedy možné sjednat paušální úpravu (např. „žádné vyrovnání“ u zařízení financovaných z dotací vlastníka; „odstupné“ v pevné částce; oceňovací vzorec), sjednat přechod vlastnictví k vybraným prvkům za symbolickou cenu, anebo naopak sjednat nadstandardní vyrovnání.
Dohoda však nesmí obcházet kogentní pravidla ZoM (např. zákaz podnájmu či pronájmu části honitby) a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. V pochybnostech je namístě vykládat dohodu tak, aby nenarušovala stabilitu a řádné hospodaření v honitbě.
Co se hodnotí a jak
Bilanční přístup, tj. ZoM mluví o „rozdílu v hodnotě mysliveckých zařízení existujících při vzniku a zániku smlouvy“. Prakticky to znamená: (i) inventarizovat zařízení existující ke dni podpisu nájemní smlouvy (vstupní stav a hodnota), (ii) inventarizovat stav při skončení nájmu (výstupní stav a hodnota) a (iii) rozdíl vyrovnat.
Pokud „staré“ zařízení zaniklo a bylo nahrazeno novým, hodnotí se výsledný efekt na portfolio zařízení v honitbě jako celku; jestliže portfolio „zestárlo“, může být rozdíl záporný.
Hodnotou je obvyklá cena, nikoli účetní zůstatky. Judikatura NS pro příbuzné situace (bezdůvodné obohacení z užívání cizí věci, oceňování staveb) vychází z obvyklé ceny v místě a čase; není nutné mechanicky přebírat „zůstatkovou cenu“. Například v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 2169/2018 NS zdůraznil, že při určování obvyklého nájemného je relevantní porovnání s reálnými tržními smlouvami, ať již obsahují DPH, či nikoli. U mysliveckých zařízení zpravidla půjde o reprodukční pořizovací cenu (dále jen „RPC“) sníženou o opotřebení, s korekcí za místní specifika (přístupnost, terén, materiál, životnost). Tam, kde by zařízení právně mělo povahu stavby na cizím pozemku, může být namístě kombinovat RPC s oceněním užívání cizího pozemku (obvyklé nájemné).
Nelegální zařízení a nulová/negativní hodnota
Pokud nájemce vybudoval zařízení bez souhlasu vlastníka pozemku a bez nahrazujícího rozhodnutí orgánu státní správy myslivosti, je jeho „hodnota“ pro bilanci problematická. Ve standardu soukromého práva by se jednalo o neoprávněně umístěnou věc/stavbu, u níž se primárně řeší odstranění a uvedení do původního stavu, případně bezdůvodné obohacení.
V takových případech lze důvodně pracovat s nulovou hodnotou do bilance (případně se záporným vlivem, bude‑li třeba provést nákladnou likvidaci).
Ušlý zisk a bezdůvodné obohacení mimo § 33 odst. 5?
Samotná bilance podle § 33 odst. 5 ZoM cílí na zhodnocení/zhoršení portfolia zařízení. Neřeší užívání cizích staveb/pozemků po skončení nájmu. Pokud by po skončení nájmu zůstala zařízení nájemce v honitbě a nový uživatel by je bez dohody užíval, může se vedle bilančního vyrovnání uplatnit i nárok z bezdůvodného obohacení (výše typově dle obvyklého nájemného; v případě nedobré víry i ušlý zisk, viz. sp. zn. 28 Cdo 1897/2022).
Důkazní břemeno, inventarizace a ocenění
Praxe ukazuje, že největší riziko sporů plyne z neúplných evidencí. Přitom jednoduchá, smluvně vynucená „kniha zařízení“ (číslo, typ, GPS, fotodokumentace, datum zřízení, náklad, souhlas vlastníka, průběžné opravy) zásadně snižuje nejistotu při bilanci.
Pro znalecké posudky je vhodné zadat metodiku: použití RPC s odpisováním podle technické životnosti a místních vlivů, s kontrolou proti porovnatelným zakázkám v regionu. U „těžších“ staveb kombinovat i ocenění záboru pozemku. Pro standard obvyklé ceny a nájemného lze podpůrně vyjít z judikatury k oceňování užívání cizí věci (sp. zn. 28 Cdo 2169/2018). Důkazní břemeno o existenci, stavu a legálnosti zařízení tíží toho, kdo rozdíl uplatňuje; protistrana pak unáší břemeno tvrzení o opotřebení, nelegálnosti, znehodnocení a podobně.
Praktická smluvní praxe: jak psát nájemní smlouvy, aby bylo jasné vypořádání
Při uzavírání smlouvy o nájmu honitby by měly strany věnovat mimořádnou pozornost části upravující evidenci, údržbu, obnovu a vypořádání mysliveckých zařízení.
V první řadě je vhodné již v příloze ke smlouvě popsat výchozí stav: všechny existující prvky, jejich typ, umístění (ideálně souřadnice), materiálové provedení, předpokládanou životnost, fotografickou dokumentaci a – je‑li to dostupné – i historické náklady a souhlasy vlastníků pozemků podle § 9 odst. 2 ZoM. Tam, kde souhlas chybí, by se mělo výslovně uvést, že se jedná o prvek určený k odstranění a že se pro účely závěrečné bilance považuje za „nula“. Tím se předejde sporům, zda lze nárokovat vyrovnání za něco, co ani nemělo být vybudováno.
Dalším krokem je definovat způsob obnovy a standard údržby. Typické je, že nájemce smí zařízení obnovovat a nahrazovat v technicky porovnatelné kvalitě, ale zásadnější investice (nové typy, větší zásahy, změna materiálu) vyžadují souhlas pronajímatele.
Pokud se strany rozhodnou, že chtějí podpořit rozvoj infrastruktury, mohou sjednat motivační model, tj. nájemce investuje do určitého objemu zařízení, pronajímatel uzná reprodukční pořizovací cenu sníženou o odpis podle předem nastavené odpisové křivky (např. rovnoměrný odpis v technické životnosti).
Je užitečné, aby smlouva pojmenovala „oceňovací zrcadlo“, které položky se při konečné bilanci hodnotí (seznam druhů), jak se bude počítat opotřebení (odpis v letech), jak se bude zacházet s demontovatelnými prvky (které si nájemce může odnést bez újmy na honitbě), a jak se ocení práce členů vs. subdodávky (zda se „svépomoc“ promítá do hodnoty, či nikoli).
Jelikož § 2220 o. z. je dispozitivní a § 33 odst. 5 ZoM výslovně počítá s odchylkou dohodou, mohou strany stanovit i „paušál“, např. že se každoročně uzná fixní částka za obnovu drobných zařízení, která se započítá na budoucí vypořádání; nebo že bilance proběhne dílčím způsobem při každé větší investici (tzv. průběžné odkupy). Tyto mechanismy snižují riziko „velkého překvapení“ po deseti letech.
Z ekonomického hlediska bývá efektivní vymezit i přechod vybraných prvků do vlastnictví pronajímatele už při jejich zřízení (za předem dohodnutou cenu či za symbolickou částku) opět s ohledem na veřejnoprávní zájem na stabilitě provozu honitby.
Pokud hrozí spor o ocenění, je moudré již ve smlouvě nastavit proceduru, a to společná volba znalce nebo závazný seznam cenových standardů (např. oceňovací kalkulace regionálních dodavatelů). Pro minimalizaci konfliktů je dobré předepsat povinné společné „předávací šetření“ k poslednímu dni nájmu, s protokolem, fotografiemi a společným prohlášením o shodě či neshodě v inventurách.
V neposlední řadě by smlouva měla řešit „vztah ke třetím“: výslovné ujištění, že nájemce nesmí uzavírat žádné podnájemní či obdobné smlouvy k části honitby (zákaz podle § 32 odst. 5 a § 33 odst. 9 ZoM), a že jakékoli dohody o „přenechání lovu“ za úplatu nesmějí obcházet zákon (mimo režim poplatkového odstřelu).
Jakýkoli pokus obejít tato pravidla ohrožuje nejen zákonnost provozu, ale i čistotu vypořádání.
Typické spory a jak je řeší judikatura
Kdo je povinen platit vyrovnání, když se mezitím změnil vlastník?
Pokud dojde ke změně držitele honitby nebo vlastníka honebních pozemků, vstupuje nový vlastník do nájemní smlouvy na místo předchozího (§ 33 odst. 7 ZoM). Podle občanskoprávní judikatury je pasivně legitimován ten, kdo je pronajímatelem ke dni skončení nájmu (sp. zn. 26 Cdo 3951/2010). V praxi je proto klíčový stav k poslednímu dni trvání nájmu.
Co když „vstupní“ inventarizace chybí?
Soud bude nucen dovozovat vstupní stav z dílčích důkazů (archivní fotky, zápisy z kontrol, výpovědi, účetní doklady). O to cennější je mít smluvní povinnost inventury při vzniku nájmu. V krajním případě soud vyjde jen z „výstupní“ inventury a rozumně odhadne vstupní stav podle věku a opotřebení typických zařízení.
Je možné „žádat“ náhradu za nelegální zařízení?
Nikoliv. Bez souhlasu vlastníka pozemku nebo nahrazujícího rozhodnutí správního orgánu (§ 9 odst. 2 ZoM) je zařízení nelegální. Zpravidla půjde o povinnost odstranění; hodnotu do bilance nedostane. Pouze tam, kde by odstranění bylo neúměrné a zařízení by bylo způsobilé k převzetí (a vlastník by ho výslovně chtěl), lze uvažovat o dohodě o odkupu za cenu materiálu.
Může nový uživatel využívat cizí zařízení „zadarmo“?
Pokud po skončení nájmu užívá zařízení, která mu nepatří a nedohodl se s vlastníkem, vystavuje se žalobě na vydání bezdůvodného obohacení; výše plnění se typově rovná obvyklému nájemnému (sp. zn. 28 Cdo 2169/2018), a není‑li v dobré víře, i ušlému zisku (sp. zn. 28 Cdo 1897/2022).
Co když došlo k reorganizaci honiteb v průběhu nájmu?
ZoM předpokládá úpravu nájemní smlouvy k datu provedené změny (§ 33 odst. 7 ZoM) a správní judikatura potvrzuje poměrně širokou pravomoc orgánů státní správy myslivosti změny provést (sp. zn. 1 As 384/2020‑48). Vyrovnání podle § 33 odst. 5 ZoM pak „dobíhá“ až na konci upravené smlouvy.
Má platit nový nájemce, když zařízení používá?
Z pohledu § 33 odst. 5 ZoM nastupuje primárně držitel honitby jako strana skončené smlouvy. Povinnost lze na nového nájemce smluvně převést. Jestliže však nový nájemce mezitím užívá zařízení, může vedle hlavního vypořádání vzniknout paralelní nárok z bezdůvodného obohacení (obvyklé nájemné, případně s DPH; viz NS, sp. zn. 28 Cdo 651/2017 a NS, sp. zn. 28 Cdo 2169/2018).
Co když chybí inventura z počátku nájmu?
Není to překážka. Je možné ji rekonstruovat z plánů hospodaření, výkazů, map a fotoarchivu. Znalec poté „odhadne“ hodnotu k počátečnímu datu a porovná s hodnotou ke dni zániku, to je okamžik, kdy nárok vzniká (srov. NS, sp. zn. 29 Odo 107/2005).
Smíme část honitby podnajímat jinému spolku?
Ne. ZoM to explicitně zakazuje. Jedná se o kogentní právní úpravu. Honitbu nelze „dělit“, užívá ji jediný subjekt. Správní judikatura opakovaně brání překryvům s hranicemi honiteb (viz NSS, sp. zn. 10 As 43/2015‑49).
Lze zařízení odstranit a odvézt?
Výjimky existují (přenosné prvky, bezpečnostní rizika, nelegalita umístění), ale preferován je přechod zařízení s vyrovnáním hodnoty. Ústavní úvaha o veřejném zájmu na řádném hospodaření dává převzetí logickou prioritu (Pl. ÚS 34/03).
Doporučený „oceňovací recept“ v souladu s judikaturou
Pro potřeby smluv i praxe lze shrnout doporučenou metodiku takto. Strany se nejprve dohodnou, že výchozím měřítkem je reprodukční pořizovací cena (RPC) každého typu zařízení v místě a čase zřízení. Tato RPC se odpisuje podle technické životnosti (např. 5 až 12 let pro dřevěné kazatelny; 2 až 4 roky pro krmelce; individuálně pro oplocení s ohledem na údržbu).
Konečná hodnota při skončení nájmu se stanoví jako zbytková hodnota (RPC mínus odpis, nejvýše však aktuální obvyklá cena).
Porovnání vstupního a výstupního stavu se provádí součtem hodnot všech položek – tím se zachytí, že některé položky „mizí“ a jiné přibývají.
Pokud bylo zařízení financováno pronajímatelem (např. dotací) a smlouva stanoví, že se nezapočítává, odečte se z bilance.
U prvků, které mají charakter stavby na cizím pozemku, se k hodnotě konstrukce připojí i hodnota užívání pozemku (obvyklé nájemné za plochu záboru), to je relevantní zejména u skladů krmiva či pevných přístřešků. V pochybnostech předloží strany znalecký posudek.
Judikatura doporučuje vycházet z porovnávacích cen a reálných kontraktů, nikoli čistě „kancelářských“ kalkulací. (Srov. civilní rozhodovací linie k obvyklému nájemnému a bezdůvodnému obohacení).
Modelové scénáře
Scénář A: čistá bilance s odpisem.
Nájemce převzal honitbu s 10 starými krmelci a 5 poškozenými kazatelnami. Během nájmu vybudoval 12 nových kazatelen, 1 přezimovací obůrku a 2 napajedla, vše se souhlasem vlastníků. Při skončení nájmu jsou staré krmelce odstraněny, nové kazatelny mají průměrně 50 % odpisu, obůrka 30 % a napajedla 60 %. Vstupní hodnota byla nízká (většina byla na hraně životnosti), výstupní hodnota je podstatně vyšší – rozdíl vydá pronajímatel nájemci. Smlouva může stanovit splatnost do 60 dnů a úrok z prodlení podle o. z.
Scénář B: nelegální zařízení.
Nájemce postavil 6 kazatelen bez souhlasu vlastníků; navíc dvě stojí v ochranném pásmu, kde orgán státní správy myslivosti jejich umístění neschválil.
Při bilanci se tyto položky neuznají; nájemce je povinen je odstranit. Pokud by je nový uživatel ponechal a užíval, měl by se s vlastníky pozemků i s bývalým nájemcem dohodnout na odkupu, jinak hrozí spor z bezdůvodného obohacení.
Scénář C: kolize s reorganizací honiteb.
V polovině nájmu došlo k administrativní změně hranic podle § 31 odst. 4 ZoM. Nájemní smlouva byla upravena k datu účinnosti změny. Bilance podle § 33 odst. 5 ZoM poběží za „zkrácené“ území a jen za zařízení, která se v něm nacházejí; u zařízení „přesunutých“ do sousední honitby je nutné sjednat dohodu o jejich odkupu/odstranění. Spor řeší obecné soudy, nikoli správní orgán (ten řeší jen veřejnoprávní stránku změny honitby).
Aplikace na modelový případ
Představme si situaci, kdy po 60 letech dojde ke změně uživatele honitby a nově založený spolek s nepatrným podílem vlastních honebních pozemků převezme hospodaření. Původní nájemce v dobré víře budoval a udržoval myslivecká zařízení (posedy, kazatelny, krmeliště). Po skončení nájmu nejsou tato zařízení vypořádána, ale nový uživatel je fakticky používá. Jak postupovat?
Za prvé, adresátem výzvy podle § 33 odst. 5 ZoM je držitel honitby jako strana skončené nájemní smlouvy. V doprovodném dopise je rozumné vyzvat i nového nájemce k účasti, navrhnete‑li trojstranné řešení (převzetí závazku).
Za druhé, je třeba provést inventuru (typ, umístění, stav, legálnost umístění, fotodokumentace) a nechat vyhotovit znalecký posudek na hodnotu ke dni skončení nájmu a rekonstruovaně na hodnotu ke dni vzniku.
Za třetí, s tímto podkladem předložíte návrh dohody o vypořádání. Nebude‑li součinnost, lze nárok uplatnit u soudu (s oporou v civilní linii k vzniku nároku a pasivní legitimaci). A konečně, vedle toho, aby držitel vypořádal „rozdíl v hodnotě“, lze zvážit i paralelní nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči tomu, kdo zařízení užívá bez dohody. Výši lze opřít o obvyklé nájemné a přihlížet k DPH, jak připomněla citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu. Tyto kroky jsou konzistentní s textem zákona i judikaturou popsanou výše.
De lege ferenda: co by bylo vhodné do zákona doplnit
Právo vypořádání v § 33 odst. 5 ZoM funguje, ale v reálných sporech naráží na důkazní nejistotu (chybějící inventury) a na procesní vakuum (kdo jmenuje znalce, když dohoda vázne).
Zvážit tyto úpravy
Do zákona vložit povinný předávací/inventarizační protokol při zahájení i skončení nájmu, doplněný o mapové a foto náležitosti. Prováděcí vyhláška by přinesla oceňovací tabulky a orientační odpisové doby pro typová zařízení (posedy, kazatelny, krmeliště, napajedla). Tím by se sjednotila metodika a snížil prostor pro spor o „co je obvyklé“. Na princip zohlednění obvyklé ceny i zůstatkové hodnoty ostatně míří i judikatura k oceňování (viz sp. zn. II. ÚS 3588/14).
Výslovně preferovat převzetí zařízení před jejich odstraňováním, není‑li právní překážka. To odpovídá veřejnému zájmu na kontinuitě mysliveckého hospodaření a ústavním východiskům pléna (sp. zn. Pl. ÚS 34/03). Zákonný text by mohl doplnit větu, že
„není‑li dohodnuto jinak, zařízení se převádí na držitele honitby za zjištěnou zůstatkovou hodnotu“.
Procesní pojistku, tj. pokud se strany nedohodnou na znalci do určité lhůty, určí jej orgán státní správy myslivosti ze seznamu znalců; náklady ponese neúspěšná strana sporu. Zkrátilo by to vleklé spory, jež dnes automaticky končí u civilních soudů.
Výslovně vyjasnit přechod závazků při změně uživatele. ZoM by mohl stanovit, že je‑li při skončení nájmu uzavřena nová smlouva, přechází povinnost k úhradě vypořádání ze zákona na nového nájemce, s ručením držitele za zaplacení. Směřuje to ke stavu, který civilní judikatura beztak prakticky předpokládá přes pasivní legitimaci „aktuálního“ pronajímatele (NS, sp. zn. 26 Cdo 3951/2010).
Pro posílení důvěryhodnosti procesu výběru nájemce i u společenstevních honiteb by stálo za zvážení převzít minimální procesní standardy známé z honiteb na pozemcích státu (zveřejněná kritéria, protokol o volbě, zdůvodnění volby). Správní judikatura k uznávání a změnám honiteb potvrzuje, že transparentnost a právní čistota postupu jsou hodnoty, které chrání jak vlastníky, tak uživatele.
Závěr
Ust. § 33 odst. 5 ZoM poskytuje solidní materiální rámec. Vyrovnání „rozdílu v hodnotě“ dává končícímu nájemci ochranu vložených investic a držiteli honitby naopak jistotu, že neplatí za pouhé „opotřebení“ či protiprávní stavby.
Klíč k praktickému uplatnění spočívá v inventarizaci a znaleckém ocenění ke dvěma rozhodným okamžikům, a to v tom, že adresátem primární povinnosti je držitel honitby (s možností smluvního převedení na nového nájemce) a v tom, že bezdůvodné obohacení slouží jako korektiv, pokud nový uživatel čerpá z cizích zařízení bez dohody.
Ústavní a správní judikatura zdůrazňuje kontinuitu a jednotu užívání honitby, civilní judikatura pak časování nároků a dispozitivnost. Pro rychlejší a předvídatelnější praxi by stálo za to doplnit zákon o povinné protokoly, oceňovací pravidla a procesní pojistky pro jmenování znalce a přechod závazků.
Na závěr lze říci, že i v obdobných sporech výše zmíněných je silná právní pozice končícího nájemce podmíněna dvěma věcmi, tj. dobrým dokazováním (inventura, znalec) a strategickým procesním postupem (výzva držiteli, nabídka dohody, případně precizní žaloba). Tím se ochrání nejen investice a práce myslivců, ale především veřejný zájem na řádném mysliveckém hospodaření a stabilitě péče o krajinu a zvěř.
JUDr. Ing. et Ing. Roman ONDRÝSEK, MBA, Ph.D.
člen Myslivecké rady ČMMJ za Olomoucký kraj
autor působí jako lektor a zkušební komisař ČMMJ
člen právní komise ČMMJ
člen pracovní skupiny ČMMJ k tvorbě zákona o myslivosti
působí na katedře teorie práva Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně
člen organizace British Columbia Wildlife Federation (BCWF), Kanada
člen Slovenského poľovníckého zväzu, Slovensko
advokát – Specialis s.r.o., advokátní kancelář,
www.specialis.cz, myslivost@specialis.cz